租商铺怎么签租赁合同?

需要找律师吗?我自己也不懂条款啥的

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最佳答案 2020-06-22 13:50

很多开店人在找到合适店铺的时候,因为怕店铺被人抢,怕房东反悔要涨租,于是谈妥了价钱,都很着急尽快签合同,其中有好多人在签约前,连合同细则都不看,这无疑为后续带来了巨大的隐患。在遇到问题时,才发现之前合同里确实写了,只是自己没看而已。可是很多人说了,合同的条款那么多,第一是我看不过来,第二是我就算细看也未必看得懂。

 

首先我们拿到一份合同啊,先不要着急开始看,我们先将合同条款分为几大类,一一解读

 

第一类,基本条款

 

此项涉及到我们跟甲方谈定的房屋租赁基本条件,房屋的地址,面积,租金,押金,付款方式等,仔细一一核对清楚,其中地址和面积要拿着房屋的产权证一一核对清楚。

 

第二类,费用条款

 

此类条款涉及到除租金外,其他费用的归属,比如物业供暖费、水电费、房租发票税金、等,要明确清楚谁承担,并且在此类条款中应追加一条:

“除本合同已约定的相应费用支付项目以外,因租赁房屋所产生的其他费用,均由甲方负担。”

这样就保证了合同约定以外的费用不需要承租方承担。

 

三类,时间期限条款

 

此类条款涉及到合同起止日期,免租期,付款日期等,其中免租期要前置,要在计租日之前,有些房东要求免租期后置,如果租户中途解约,后置免租期等同于没有,付款日期不应晚于当期租金到期日,也不应提前超过一个月。

 

第四类,办照条款

 

办照对于商铺租赁来说,是合同中最重要的条款,尤其现在北京餐饮办照标准十分严格,合同中一定要明确约定甲方配合办照的责任,房屋是否能办照需要甲方给出承诺,如无法办照,甲方应承担赔偿责任,最少要全额退还房租押金,对于底商不确定是否能办照的情况下,建议租金等办照后再支付

 

 

第五类,转租转让权

 

此类条款中首先要明确,乙方是否有转租转让权,合同中要明确,乙方有权将租赁房屋转租分租转让于第三方使用。且不能存在转租转让前需征得甲方的书面同意(加入这类条件等同于没有转租转让权)。

 

第六类,违约责任与解约

 

违约责任中要注意可能导致违约的条件:比如未按期支付租金,私自转租转让,单方面要求解约等都属于正常的违约条件,要注意如违约条件中加入了不可控因素,比如居民投诉,经营出现经济纠纷,甚至经营项目变更等都计入违约条件中,一定要跟房东沟通清楚,此类无法预测把控的事情不宜写在合同中。

 

违约金的标准一般是2-3个月的租金,很多合同约定的违约金甚至高达半年的租金,这些都超过了法律能支持的范围,而对于合同中存在高额违约金,并且甲方明确说了合同期不同意解约的店面,请开店人慎重考察签约商铺是否有重大瑕疵。

 

绝大多数的租赁合同中都未约定强制解除权,我建议各位开店人在合同中给自己留一条后路,加入乙方单方面的强制解除权。设立一个条款,按照条款执行即可强制解约。因为在开店过程中如果经营不善,想要关店解约,而房东不同意解除合同,由于无法证明乙方不再占用房屋,如甲方起诉乙方要求支付租金,即使判决合同解除,乙方也要支付租金至判决之日。设立强制解除的条款,就是为了给司法诉讼提供一个租金截止日的依据。

 

而反观,如甲方要求在合同中加入强制解除权,此合同万万不能签,由于强制解除对于甲乙双方的损失是完全不对等的,乙方违约,甲方再次出租即可,甲方违约,乙方的装修投入几十万全部化为泡影,所以强制解除权只适用于乙方。

 

下面我们给大家提供了一种强制解除条款的思路,仅供参考。


1.   本合同履行期间如遇不可抗力,则本合同自动终止,甲乙双方互不承担违约责任,甲方应当退还乙方未实际发生的租金(精确至天)、押金及各项费用。

2.   本合同履行期间如房屋拆迁,在政府发布房屋拆迁公告后,双方应当协商解除本合同,并在政府规定的腾退时间时完成解约手续。甲方应当向乙方退还未实际发生的租金(精确至天)、押金及各项费用。甲乙双方按以下约定分配有关部门给予的搬迁补偿:土地和建筑物及甲方投资的配套设施补偿费归甲方所有,屋内装修、乙方投资的设备、搬迁、误工、营业损失等费用归乙方所有;另外乙方应获得作为承租人的所有补偿。

3.   甲乙双方约定,由于市场变化或公司经营策略调整,乙方有权提前解除本合同,但应当按照本合同第十条之约定承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的,应按照以下方式执行:

1)   乙方须提前一个月以EMS邮寄或顺丰邮寄方式向甲方寄出解约通知书,书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。

2)   双方友好协商解约相关责任以及赔偿,协商一致后方可解除。

4.   甲方如需提前解除合同的,须提前一个月以书面形式通知乙方,方可解除。

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