店铺选址纠结,请教餐饮创业中的小型餐厅选址的注意事项?

商场选址怎么办?在一个地级城市,大致在两个商圈中二选一,进入类似万达这种商业综合体,商场布局非常复杂,没有头绪。

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3 个回答

窗台上的猫

如果你商圈差不多定了,就是门店选址问题,我有一个商场选址的真实案例可以为你解答。我创建了一个重庆小面加盟品牌,上月在广西来宾做了一个选址案例,跟你的问题有一定相似度,基本上都是在综合体的商场里选址。如果商圈没选好,可以参看我这个专栏文章:餐饮选址案例:重庆小面广西来宾市选址
用真实案例教你选择商圈 - 重庆小面煮打哥的文章 - 知乎专栏。或者我的回答:餐饮选址求指导?餐饮创业怎么选择商圈?在三四线城市做小型餐饮 - 商铺选址这里我重点给你用案例分析下商场内的餐饮门面选址问题,另外如果你可以给出你备选商场的平面图、卫星图、人口密度等具体数据,我方便针对你的案例具体分析。以下是两家商场备选位置的对比分析,请注意研究平面图布局。1、广场商圈A商场平面图分析attachments-2017-04-NNzwCTaT59002bee2f9c3.jpg>由于客户刘先生门面的面积规划为60-100平米,所以首先排除图中灰黑色部分,这些区域面积都较大,且没有分割的可能。面积上合乎要求的为图中绿色和蓝色四块区域。其中红色圈内的位置1正对在中庭左上方,且正对手扶电梯1,左侧为直达电梯1,分割为三块,中间和右边两块面积合适。黄色圈中的位置2位于中庭右侧,三面有通道,面积135平米左右,超出预算,但是如果可以分割成两部分则非常合适。由于客户刘先生门面的面积规划为60-100平米,所以首先排除图中灰黑色部分,这些区域面积都较大,且没有分割的可能。面积上合乎要求的为图中绿色和蓝色四块区域。其中红色圈内的位置1正对在中庭左上方,且正对手扶电梯1,左侧为直达电梯1,分割为三块,中间和右边两块面积合适。黄色圈中的位置2位于中庭右侧,三面有通道,面积135平米左右,超出预算,但是如果可以分割成两部分则非常合适。位置1和位置2就在中庭附近,视野开阔,可视性好,而且在主通道必经之处,离电影院也近。并且位置2有三个通道。位置3位于直达电梯2对面,穿过一个通道可到,右侧是手扶电梯2。位置4在角落,在直达电梯2背后,可以分割成两部分。根据我司的位置分析7要素评分表(根据公司制度规定具体表格不便透露,见谅,大概包含电梯位置、步行通道、可视性、开门方位等几个要素。欢迎私下交流。)得分为位置1(90分)>位置2(88分)>位置3(67分)>位置4(45分)位置4为什么得分最低,它是商场的死角。每个商场都有死角,就看商场对这块区域怎么规划。千万别信商场说我们商场规划如何高端科学,没有死角。那都是糊弄您的。首先排除位置4,。再便宜也不租。位置1和位置2是优先选择项。第一轮谈判:商场表示位置1和位置2都没有,被其他商户租了。只有位置3和位置4可出租,并且极力推荐位置4(呵呵,这是在找接盘侠)。那么位置3可以考虑吗?莫慌,我们来看看B商场。attachments-2017-04-iQ5B1dHS59002c24144b7.jpgB商场的位置s1、s3(黄色边框)、s4、s6(橘红色边框)以及D1,D2(绿色块)面积合乎刘先生要求,其他区域要么面积太大且不能分割,要么面积太小。D系列还有一些区域(绿色边框区域),明显位置不如D1、D2,直接排除。其中s系列是独立门面,D系列是快餐城,绿色圆圈是公共座位。S1、S3已经出租。也就是在S4、S6、D1、D2里面挑选。从我们公司品牌的定位考虑,我们经过仔细分析,快餐城的D1、D2区域存在一些不适合我们业态的问题(此处不详述),l另外D区域是公共就餐,不利于三两成群的顾客在我店里形成聚餐,他们会这个店点一个菜,那个店一个菜,只有那种单品非常突出,而且产品线很短的适合。所以此区域排除。而S4和S6位置,显然S4更优。为什么?呵呵,S4位于两条通道的交汇处,S6虽然离电梯很近,但是,这个电梯在商场大门口的背面,人流量有限。另外看过上面A商场的分析,您应该能自己思考一下S4还有什么优点。     A商场的租金比B商场贵25元每平米。经过我们与两边商场五轮反复谈判,运用多个商务谈判技巧,最后A商场租金比B商场贵15元每平米,(具体租金不透露了)。但是A商场可选的位置3是我们不会考虑的(因为我们给它的评估分低于70分了)。所以最后进入选项的是A商场的位置1和位置2,B商场的S4.而在之前文章已分析过,对于我司这种业态来说,A商场商圈优于B商场商圈。多轮谈判定位置在多轮谈判后,通过一些方法,我们与A商场总监直接对上了话,最终以刘先生满意的价格获得了位置2的优先签约权(最先已经被别人定了,但是没交钱,呵呵)。因此锁定A商场位置2,建筑面积76平米。由于每平米优惠10元,煮打哥每年为刘先生节省9120元租金,三年品牌授权合同期内共节省27360元。省的钱比加盟费还多。那还犹豫什么,赶紧签约!总结:经过两天的实地走访,公司市场部多次论证,返回重庆总部后又与两家商场反复沟通不下5轮,其间通过组合的商务谈判策略不断挖掘出商场原先隐藏的很多信息,才最终为客户做出了这个推荐。所以选址没有那样简单,它集合了商圈分级、平面位置、商业知识、所从事行业定位、市场营销、成本核算、商务谈判等多方面的综合知识,只是有些分量重,有些分量轻。attachments-2017-04-wWR08gZS59002c3813c86.jpg其实选门店位置不是简单的选一个最好的门面,因为往往最好的门面早就被先来者占据,除非你有很多钱砸转让费让人家给你腾位置,否则大多数时候只能是在剩余可选的几个位置里选择综合条件最适合的。对,你没看错,是最适合的,不是最好的。门店选址永远是根据自己经营的业态,面积要求,投资金额,预期回报等综合考虑各项因素,精确计算,选址最适合自己的。其他业态在某个门面可能大赚特赚,你去做有可能亏钱,反之亦然。记住,最贵的不一定是最适合的,最当道的也不一定是最适合的。选址不是光选位置,是选一个创业的综合解决方案。

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彩虹

店铺选址如果是在商场综合体里面,那就注意以下几个:

一:通道。就是人流的方向,有主通道次通道的区分。主通道优于次通道。
二、电梯楼梯位置。
三、楼层。
四、顾客是否容易看的见你的店。
五、店面形状,是长形的还是窄的。
六、进门大小。门口窄的不好。
七、价格是否合适,否则再好的门面,贵了你也不挣钱。万达的一般不便宜。
八、做什么类型的菜。不同的菜肯定不一样。

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华安

1.在最繁华的商圈找商铺多半是浪费时间。像小寨钟楼这样的地方每天都有无数人在盯着,根本轮不到你,就算你有机会碰到,租金也会高到让你后悔遇见它。有多难,我可以举个例子,我曾经在小寨看到一个很不错的地方,但是生意很一般,我就估计这地方可能要转让,结果隔三差五就去那边溜一圈,差不多过了半个月多月,终于有一天等到那地方关门了。然后我就在网上找有没有相关的信息,结果果然不出所料,有它的转让信息,等我电话打过去,被告知已经转出去了。所以,繁华地段好的位置玩的都是资本,如果没这资本那就别在这块浪费时间了。

2.大的主干道真心不适合做小餐饮。大的主干道上,人流量很大,往往看起来会非常诱人,但是这样的地方绝对不适合做小餐饮,因为人流不会在这些地方停留,而且在主干道上的餐饮店常常会给人一种很贵很不好吃的感觉。再者说,这样的地方成本也要比其他地方高出很多,除非你开店纯粹是为了打广告,增加曝光率,否则这样的地方肯定会让你得不偿失。

3.地铁口一定要确定人流方向。很多地方在地铁口,想着人流量可能很大,但是最后发现人都从另一个口走了,这个口基本上没啥人。这样的情况很多,很多地方看似有人气,但是实际观察后会发现并不是那样的,所以这样的地方在选择的时候一定要谨慎观察之后再综合决定。

4.要区分每条街道的阴阳面和阴阳交接线。每条街道都有两面,很多街道都会有一个奇特现象,一面人流量很大,人气很旺,另一面却没啥人气,看似中间只隔一条马路,门对门的地方,吸客能力往往会有天壤之别。阴阳角接线这是我自己提出来的一个概念,就是在每一条街道上都有一个点,在这个点之前的街道人气很旺人流量很大,过了这个点就基本上没啥人气了。如果我们注意观察的话,通常都会发现,一条很长的巷子或者街道,刚开始人很多,往里边越走人越少,走到一定的距离时人就不想往前走了,决定返回去找一家吃饭,这个点就是人们通常会选择折返的点,前边的店和后边的店可能相差不过数十米,命运却会完全不一样。

5.同品类多的地方往往更保险。很多人看到一个地方没有卖自己的同类产品的,认为这是好机会。其实这也有可能是陷阱,例如我经常在一些老的居民区附近发现卖砂锅的不多,分析完发现那是因为这附近年轻人太少,而年轻人才是砂锅的主力消费群体。如果在一个地方有一到两家和自己品类相同的店面,并且都还做的不错时,那么恰好说明这地方做这个产品基本没啥问题,起码用户技术不会太少,接下来你唯一要思考的就是如何打造你的特色,从竞争中脱颖而出。

6.地方好不好,要分析周围的顾客构成。很多地方看似很好很文艺,但是观察后发现周围基本上没啥人,有些地方看似破破烂烂,但是周边却人满为患。所以看一个地方行不行,不要拿自己心里预期的店面形象去套,而是要客观分析这地方的人群构成,周边的人群都是干啥的,人们的活动轨迹怎么样,中午人多还是晚上人多,自己做饭的人多,还是在外边吃饭的人多,这样全面的考虑完毕后,这地方合不合适就很清楚了。

7.菜市场周边不太适合开店。原因很简单,那么多人买菜肯定是回家自己做饭呢,你的饭卖给谁啊。

8.路边公共自行车的数量能反应这地方的人流量和人流动方向。公共自行车车桩多的地方肯定是人比较多的,政府在做这些事情的时候调研工作肯定比我们做得好。中午公共自行车停车点车很多的地方说明这里是白天人流量比较多的地方,这样的地方多在超市商场以及办公区周边,白天自行车少的地方肯定是人比较少的,这样的地方多见于一些上班族集中的住宅区,这样的地方做餐饮肯定适不适合的。

9.租金高不高,用数据说话。一个地方高不高要用数据来算,根据面积算餐位数,根据翻台率算营业额,然后计算租金成本是否合理,如果明显没有盈利的把握,那么再好的地方也要谨慎选择。

10.没有十全十美的地方,所以你要时刻准备降低你的标准。我们最初定了一个标准,找了一圈发现没有合适的,然后降低一级标准再筛选,发现有一些合适的,但是问题也很大,然后再降低标准,然后再从中筛选,找地方基本上都是这样,没有十全十美的地方,租金合适,位置合适,大小合适,硬件条件也合适,如果有这样的地方,肯定轮不到我和你。

11.多数人做餐饮都是死在了选址这块。如果你找地方都很顺利的话,那么你买彩票运气应该也不错,我觉得是这样的。

12.如果你自己有时间去实地找最好别懒着靠网络和中介。网上的店铺往往比你想的要差好多,中介给你推荐的基本上也没啥合适的,好地方不愁租的,愿意出中介费让中介出马的,想必都好不到哪里去。这条经验谨代表个人看法。

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  • 梓泰 提出于 2017-04-23 19:37

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