这个问题的质量比较高,受众关注面也比较广,也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题,毕竟属于我的专业范围内。
我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理,你希望得到一瓶万能神药,不但要能够包治百病,而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资,不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的,更别提什么精确了,如果谁有这个本事,他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了,还投资什么商铺啊,直接去做金融开发商了。
提问已经明确说明是沿街商铺了,实际上沿街商铺也是有不同种类的,至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺,指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套(有的能够形成综合体),所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比,考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别,比如说有的商场是只租不售的,有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分;有的出售时带有产权,有的出售时只有使用权。所以商城的商铺,不管是否沿街,在投资的时候,评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里,就有人觉得,一个没有产权的商城商铺,就不比小区的沿街底商有投资价值了吧?但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢?显然,这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多,即使没有产权也不沿街。
很长一段时间以来,人们在投资房产的时候,考量的都是地段!地段!地段!实际上国内十几年间,高速膨胀的城市化进程和城市集群效应,进行房产投资的时候,地段早已不是第一考量因素,前年你看到的一块菜地,有可能后年就会变成闹区,这样的案例太多太多,就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来,是投资房产首要考量的,很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京,只是根据常识和有限的了解,就巨额购买了北京的房产,这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候,应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧?!这个时候数据指标才有一定的参考价值,比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等,这关系到异常复杂的地缘因素,根本没有统一标准,是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。
上面两段包含了商铺的类型和业态的区别,以及必要的投资常识和前期考察,具体就不细述了,因为没有涉及到某一个项目,只能笼统的讲一下(若有人想要问具体的项目的话,不好意思,拒绝回答)。接下来说一说投资和投机的问题。
你为什么想买一个商铺,而不是买一吨黄金或者去炒股票,亦或者投资一家公司?这关系到投资心理,也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后,觉得投资一个商铺比较符合现状,对家庭或企业来说,这是一个最合理的选择,那么你就具体问题具体看,第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺,只是觉得身边有人买了商铺,我也应该买一个;或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大,买到就是赚到,哪怕自己钱不够,借钱也要抢一个铺位来,对不起,这不是投资,这是投机。投机的后果往往是很严重的。
我写本文的时候,时间已经是2013年盛夏了,房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年,不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的,到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期,不管你投资这个行业中的哪一个品类,都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力,此时就是打算投资一个商铺,那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意,我也奉劝一句,你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。</p><p> 好铺养三代,话没错,但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话,也是一句被房产同行用烂了的话,谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。
商铺的投资收益,主要包含了两个部分,一个是物业的增值,一个是租金的收益。看中物业增值的是投机,看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多,那么毫无疑问,这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业,投资一个商铺的时候,正常情况下是当做固定资产进行的,不应该只看中物业增值。物业增值是附加值,租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论,租金越高,往往物业的增长度也越高;相对的,租金越低的商铺,物业增值幅度也越小。好铺养三代,指的就是固定资产的长期租金收益,而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销,这才是一个好商铺。
上面这段话,引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样,都是经营出来的,房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说,我这个铺位可以养你三代人,指的就是后期经营状况、生意会如何的好。所以,判断一个商铺是否值得投资,上面的话你都可以不看,要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来,这个,真的很难,甚至没有人真正知道,什么数据,什么指标,统统都没有用,你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区,一些铺位怎么都做不起来,应该都有所接触吧?一些远郊的铺位,周围无论人流还是配套都很差,但生意还过得去,这两种我都见得多了,见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位,后期的投资收益率,差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域,以后的物业增值幅度不可能会大,此时的投资成本也会很高,因为物业增值的部分已经体现在售价中了;先人一步投资一个潜力区块,也许能够享受到极高的物业增值红利,同样的,潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。
一个好商铺是后期养出来的,不是前期投资出来的。前期投资是一门学问,不是一道数学题。去证券公司开户,都会看到、也会有人告诉你——投资有风险,入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理,你能否承担的起亏损?