商铺转让时不经过房东与受让方双方签订的合同具有法律效力吗？

在转让商铺时与受让方谈妥12万元转让费，但因为与房东的商铺租赁合同中有规定要给他30%的转让费，现在我为了尽可能的的减少这部分钱，如果与受让方约定好在和房东签署三方转让合同时只在和合同上写5万元，我（转让方）私底下与受让方再签署一份12万元转让费的双方合同，如果受让方在签署5万元的三方转让协议后反悔，不给这12万，只愿意给5万元，法律哪个合同被承认呢？