商场内商铺转租问题，跪求业内人士回答啊！

我是自创品牌，想进商场很难，有这么一个机会：
在一家大型购物中心的地下美食城找到一家大的饭店，愿意签一年合同转租一小片给我经营。
这家饭店已经是三房东了，我看了他和上一家承租的公司签的合同，写明不能转让，而且合同只有一年就到期。
现在担心如下：
1. 万一商场不同意（商场禁止转租协议在前，但经了解这个商场确实有很多商铺都转了），随时会把我赶走，我只能向这家饭店要求赔偿；
2. 我要一年才能回本，但是如果这家饭店之后不跟我签，我就白干一年；
3. 这家饭店，还有旁边几家都没有营业执照，听说是因为商场办的大产证，分租到每家，但现在办不下来营业执照。工商会不会来查？
请业内经验人士帮我评估一下这些风险，谢谢！